El mercado inmobiliario francés en 2024 ha registrado una marcada disminución en el número de transacciones, con aproximadamente 750 000 actos firmados según los Notaires de France. Esta contracción se acompaña de un ajuste de precios y una reconfiguración de los comportamientos de compra, bajo el efecto combinado de las tasas de crédito aún elevadas y el refuerzo de los requisitos energéticos sobre el parque existente.
Mercado inmobiliario antiguo: una corrección que no afecta a todos los territorios de la misma manera
La disminución de las transacciones en 2024 no ha golpeado uniformemente el territorio. Las grandes metrópolis han experimentado dinámicas muy diferentes de las zonas rurales o periurbanas. En París y en varias capitales regionales, la corrección de precios ha alcanzado niveles significativos, mientras que algunos mercados de ciudades medianas han resistido mejor gracias a una demanda local sostenida por precios aún accesibles.
Este desajuste territorial ilustra un fenómeno que los notarios ahora califican de mercado inmobiliario a dos velocidades. Los bienes situados en zonas tensas sufren la doble presión de tasas de crédito restrictivas y precios históricamente altos, lo que frena a los compradores primerizos. En cambio, los sectores donde el precio por metro cuadrado se mantiene moderado continúan atrayendo a compradores, especialmente a familias en busca de superficie habitable.
Los datos publicados en las noticias del sitio Trend Immo confirman esta fragmentación geográfica, que redibuja las estrategias de inversión en alquiler como de acceso a la propiedad.
Tasas de crédito inmobiliario en 2024: el factor que ha limitado la demanda
Después del brusco aumento iniciado en 2022, las tasas de crédito inmobiliario se han estabilizado durante el año 2024 sin volver a niveles favorables. Esta estancación ha pesado directamente sobre la capacidad de endeudamiento de los hogares, reduciendo mecánicamente el número de proyectos concretados.
El poder adquisitivo inmobiliario, calculado en superficie financiable para un ingreso dado, ha continuado contrayéndose en la mayoría de las grandes aglomeraciones. Para un mismo presupuesto mensual de reembolso, un prestatario podía adquirir sensiblemente menos metros cuadrados que en 2021.
Los profesionales del sector han observado un desplazamiento de la demanda hacia bienes más baratos o localizaciones secundarias. Este fenómeno ha alimentado la redistribución geográfica de las transacciones mencionada anteriormente, al tiempo que mantiene una presión sobre el mercado de alquiler en las zonas donde la compra se volvía inalcanzable.
Regulación energética y prohibición de alquiler de viviendas ineficientes energéticamente
El año 2024 marcó un hito en la aplicación de la ley Clima y Resiliencia, con la prohibición de alquiler de viviendas clasificadas como G en el diagnóstico de rendimiento energético (DPE). Esta medida ha tenido repercusiones concretas en el mercado:
- Algunos propietarios arrendadores han puesto a la venta bienes que ya no podían alquilar, aumentando la oferta en ciertos segmentos del mercado antiguo
- El costo de las obras de renovación energética ha pesado en las decisiones de los inversores, que a veces han preferido optar por bienes ya conformes
- El valor verde de las viviendas, es decir, la diferencia de precio entre un bien energéticamente eficiente y una vivienda ineficiente, se ha acentuado en varias regiones
Esta depreciación relacionada con el DPE alcanza ahora un nivel que realmente pesa en las negociaciones. Los compradores integran sistemáticamente el costo estimado de las obras en sus ofertas de compra, lo que empuja los precios de las viviendas ineficientes a la baja, muy por debajo de la media del mercado.
Inmobiliaria nueva: una oferta en retroceso estructural
La construcción nueva ha seguido sufriendo en 2024. El número de permisos de construcción otorgados y de inicios de obras ha continuado su descenso, prolongando una tendencia iniciada en años anteriores. Los promotores enfrentan el aumento de los costos de construcción, la escasez de terrenos disponibles y una demanda debilitada por las condiciones de crédito.
El fin programado del dispositivo Pinel también ha pesado sobre el segmento de la inversión en alquiler en el nuevo. Sin incentivos fiscales comparables, los inversores particulares se han alejado en gran medida de este mercado, reduciendo así el volumen de reservas ante los promotores.
Perspectivas 2025-2026: normalización en lugar de una recuperación clara
Los datos más recientes publicados por los Notaires de France en su nota de coyuntura del primer trimestre de 2026 no describen un rebote espectacular. Los precios del antiguo muestran una casi estabilidad en un año, alrededor de +0,1 a +0,2 %, y los antecontratos firmados anticipan una ligera disminución en el verano de 2026, del orden de -0,2 a -0,6 %.
Los notarios hablan de normalización de la actividad en lugar de recuperación. Los volúmenes de transacciones están aumentando gradualmente desde el mínimo de septiembre de 2024, pero siguen por debajo de los niveles observados antes del período de sobrecalentamiento. Los apartamentos parecen ser ligeramente más resilientes que las casas en términos de precios.
Varios factores condicionan el futuro:
- La evolución de las tasas directrices del Banco Central Europeo, que podría aflojar gradualmente las condiciones de crédito
- La magnitud real de las renovaciones energéticas emprendidas por los propietarios arrendadores, ante el calendario de prohibición de viviendas clasificadas como F previsto para 2028
- La capacidad del sector de la construcción nueva para relanzar la producción a pesar de las pesadas restricciones de terrenos y regulaciones
El mercado inmobiliario francés atraviesa una fase de consolidación tras las fuertes variaciones observadas entre 2021 y 2024. Las disparidades territoriales deberían seguir afirmándose en los próximos meses, y el regreso a una zona de equilibrio histórico en los volúmenes no garantiza un reinicio rápido de los precios.