O mercado imobiliário francês em 2024 registrou uma queda acentuada no número de transações, com cerca de 750 000 atos assinados segundo os Notários da França. Essa contração vem acompanhada de um ajuste nos preços e de uma recomposição dos comportamentos de compra, sob o efeito combinado das taxas de crédito ainda elevadas e do fortalecimento das exigências energéticas sobre o parque existente.
Mercado imobiliário antigo: uma correção que não afeta todos os territórios da mesma forma
A queda das transações em 2024 não atingiu uniformemente o território. As grandes metrópoles experimentaram dinâmicas muito diferentes das zonas rurais ou periurbanas. Em Paris e em várias capitais regionais, a correção dos preços alcançou níveis significativos, enquanto alguns mercados de cidades médias resistiram melhor graças a uma demanda local sustentada por preços ainda acessíveis.
Esse descompasso territorial ilustra um fenômeno que os notários agora qualificam de mercado imobiliário a duas velocidades. Os imóveis localizados em áreas tensionadas sofrem a dupla pressão de taxas de crédito restritivas e de preços historicamente altos, o que freia os compradores de primeira viagem. Em contrapartida, os setores onde o preço por metro quadrado permanece moderado continuam a atrair compradores, especialmente famílias em busca de espaço habitável.
Os dados publicados nas notícias do site Trend Immo confirmam essa fragmentação geográfica, que redesenha as estratégias de investimento locativo e de aquisição de propriedade.
Taxas de crédito imobiliário em 2024: o fator que restringiu a demanda
Após a alta brusca iniciada em 2022, as taxas de crédito imobiliário se estabilizaram ao longo do ano de 2024, sem, no entanto, retornar a níveis favoráveis. Essa estagnação pesou diretamente sobre a capacidade de empréstimo das famílias, reduzindo mecanicamente o número de projetos concretizados.
O poder de compra imobiliário, calculado em área financiável para uma renda dada, continuou a se contrair na maioria das grandes aglomerações. Para um mesmo orçamento mensal de pagamento, um tomador de empréstimo podia adquirir sensivelmente menos metros quadrados do que em 2021.
Os profissionais do setor observaram um deslocamento da demanda para imóveis mais baratos ou localizações secundárias. Esse fenômeno alimentou a redistribuição geográfica das transações mencionada anteriormente, ao mesmo tempo em que mantinha uma pressão sobre o mercado locativo nas áreas onde a compra se tornava fora de alcance.
Regulamentação energética e proibição de locação de imóveis ineficientes energeticamente
O ano de 2024 marcou uma etapa na aplicação da lei Clima e Resiliência, com a proibição de locação de imóveis classificados como G no diagnóstico de desempenho energético (DPE). Essa medida teve repercussões concretas no mercado:
- Proprietários locadores colocaram à venda imóveis que não podiam mais alugar, aumentando a oferta em alguns segmentos do mercado antigo
- O custo das obras de renovação energética pesou nas decisões dos investidores, que às vezes preferiram se voltar para imóveis já conformes
- O valor verde dos imóveis, ou seja, a diferença de preço entre um imóvel energeticamente eficiente e um imóvel ineficiente, se acentuou em várias regiões
Essa desvalorização relacionada ao DPE atinge agora um nível que realmente pesa nas negociações. Os compradores integram sistematicamente o custo estimado das obras em suas ofertas de compra, o que empurra os preços dos imóveis ineficientes para baixo, muito além da média do mercado.
Imóveis novos: uma oferta em queda estrutural
A construção nova continuou a sofrer em 2024. O número de licenças de construção emitidas e de obras iniciadas continuou sua queda, prolongando uma tendência iniciada nos anos anteriores. Os desenvolvedores enfrentam o aumento dos custos de construção, a escassez de terrenos disponíveis e uma demanda enfraquecida pelas condições de crédito.
A fim programada do dispositivo Pinel também pesou sobre o segmento de investimento locativo em imóveis novos. Sem incentivos fiscais comparáveis, os investidores particulares se afastaram amplamente desse mercado, reduzindo ainda mais o volume de reservas junto aos desenvolvedores.
Perspectivas 2025-2026: normalização em vez de recuperação franca
Os dados mais recentes publicados pelos Notários da França em sua nota de conjuntura do primeiro trimestre de 2026 não descrevem um rebote espetacular. Os preços do antigo apresentam uma quase estabilidade ao longo de um ano, em torno de +0,1 a +0,2 %, e os pré-contratos assinados deixam antever uma leve queda no verão de 2026, da ordem de -0,2 a -0,6 %.
Os notários falam de normalização da atividade em vez de recuperação. Os volumes de transações estão subindo gradualmente desde o fundo de setembro de 2024, mas permanecem abaixo dos níveis observados antes do período de superaquecimento. Os apartamentos parecem ligeiramente mais resilientes do que as casas em termos de preços.
Vários fatores condicionam o futuro:
- A evolução das taxas de juros do Banco Central Europeu, que poderia afrouxar gradualmente as condições de crédito
- A real extensão das renovações energéticas realizadas pelos proprietários locadores, diante do calendário de proibição dos imóveis classificados como F previsto para 2028
- A capacidade do setor de construção nova de retomar a produção apesar das pesadas restrições de terrenos e regulamentações
O mercado imobiliário francês atravessa uma fase de consolidação após as fortes variações observadas entre 2021 e 2024. As disparidades territoriais devem continuar a se afirmar nos próximos meses, e o retorno a uma zona de equilíbrio histórico em volumes não garante um reinício rápido dos preços.