De Franse vastgoedmarkt in 2024 heeft een aanzienlijke daling van het aantal transacties geregistreerd, met ongeveer 750.000 ondertekeningen volgens de Notarissen van Frankrijk. Deze krimp gaat gepaard met een aanpassing van de prijzen en een herstructurering van het koopgedrag, onder invloed van zowel de nog steeds hoge kredietrentes als de verscherpte energie-eisen voor het bestaande vastgoed.
Oude vastgoedmarkt: een correctie die niet alle gebieden op dezelfde manier raakt
De daling van de transacties in 2024 heeft het grondgebied niet gelijkmatig getroffen. De grote steden hebben zeer verschillende dynamieken ervaren in vergelijking met plattelands- of randstedelijke gebieden. In Parijs en verschillende regionale hoofdsteden heeft de prijscorrectie significante niveaus bereikt, terwijl sommige markten van middelgrote steden beter hebben standgehouden dankzij een lokale vraag die wordt ondersteund door nog steeds toegankelijke prijzen.
Deze territoriale kloof illustreert een fenomeen dat notarissen nu kwalificeren als een vastgoedmarkt met twee snelheden. Onroerend goed in gespannen gebieden ondervindt de dubbele druk van beperkende kredietrentes en historisch hoge prijzen, wat de instap voor starters belemmert. Aan de andere kant blijven de sectoren waar de prijs per vierkante meter gematigd blijft, kopers aantrekken, met name huishoudens die op zoek zijn naar woonruimte.
De gegevens gepubliceerd in de nieuws van de website Trend Immo bevestigen deze geografische fragmentatie, die de investeringsstrategieën voor huurwoningen en woningbezit hertekent.
Kredietrentes in 2024: de factor die de vraag heeft afgeremd
Na de brutale stijging die in 2022 begon, zijn de kredietrentes in 2024 gestabiliseerd zonder terug te keren naar gunstige niveaus. Deze stagnatie heeft direct invloed gehad op de leencapaciteit van huishoudens, waardoor het aantal gerealiseerde projecten mechanisch is verminderd.
De koopkracht op de vastgoedmarkt, berekend in financierbare oppervlakte voor een gegeven inkomen, is in de meeste grote agglomeraties blijven krimpen. Voor hetzelfde maandelijkse terugbetalingsbudget kon een kredietnemer aanzienlijk minder vierkante meters verwerven dan in 2021.
Professionals in de sector hebben een verschuiving van de vraag waargenomen naar goedkopere woningen of secundaire locaties. Dit fenomeen heeft bijgedragen aan de geografische herverdeling van transacties die eerder werd genoemd, terwijl het een druk op de huurmarkt in stand hield in gebieden waar kopen buiten bereik raakte.
Energievoorschriften en verbod op verhuur van thermische doorlatende woningen
Het jaar 2024 markeerde een stap in de uitvoering van de Klimaat- en Veerkrachtwet, met het verbod op de verhuur van woningen die zijn geclassificeerd als G volgens het energieprestatiecertificaat (DPE). Deze maatregel heeft concrete gevolgen gehad voor de markt:
- Verhuurbare eigenaren hebben onroerend goed te koop aangeboden dat ze niet meer konden verhuren, waardoor het aanbod in bepaalde segmenten van de oude markt is toegenomen
- De kosten van energie-renovatie hebben invloed gehad op de beslissingen van investeerders, die soms de voorkeur gaven aan woningen die al aan de eisen voldeden
- De groene waarde van woningen, dat wil zeggen het prijsverschil tussen een energiezuinig pand en een thermische doorlatende woning, is in verschillende regio’s toegenomen
Deze korting gerelateerd aan de DPE heeft nu een niveau bereikt dat daadwerkelijk invloed heeft op de onderhandelingen. Kopers integreren systematisch de geschatte kosten van de werkzaamheden in hun aankoopaanbiedingen, wat de prijzen van thermische doorlatende woningen verder onder de gemiddelde marktprijs drukt.
Nieuwbouw: een aanbod in structurele achteruitgang
De nieuwbouw heeft in 2024 blijven lijden. Het aantal verleende bouwvergunningen en de aanvang van de bouw zijn blijven dalen, wat een trend voortzet die in voorgaande jaren is begonnen. Ontwikkelaars worden geconfronteerd met stijgende bouwkosten, een afname van beschikbare grond en een vraag die is verzwakt door de kredietvoorwaarden.
Het geplande einde van het Pinel-systeem heeft ook invloed gehad op het segment van de vastgoedbeleggingen in de nieuwbouw. Zonder vergelijkbare fiscale stimulans hebben particuliere investeerders zich in grote mate van deze markt afgekeerd, waardoor het volume van reserveringen bij ontwikkelaars is verminderd.
Vooruitzichten 2025-2026: normalisatie in plaats van een sterke herstart
De meest recente gegevens gepubliceerd door de Notarissen van Frankrijk in hun conjunctuurnota van het eerste kwartaal van 2026 beschrijven geen spectaculaire opleving. De prijzen van het oude vastgoed vertonen een bijna stabiliteit op jaarbasis, rond de +0,1 tot +0,2 %, en de ondertekende voorlopige contracten laten een lichte daling in de zomer van 2026 anticiperen, van ongeveer -0,2 tot -0,6 %.
De notarissen spreken van normalisatie van de activiteit in plaats van een herstart. De transactievolumes stijgen geleidelijk sinds het dieptepunt van september 2024, maar blijven onder de niveaus die vóór de periode van oververhitting werden waargenomen. Appartementen lijken iets veerkrachtiger dan huizen wat betreft prijzen.
Verschillende factoren bepalen de toekomst:
- De evolutie van de rentevoeten van de Europese Centrale Bank, die de kredietvoorwaarden geleidelijk zou kunnen versoepelen
- De werkelijke omvang van de energie-renovaties die door verhuurders zijn uitgevoerd, gezien de tijdlijn voor het verbod op woningen die zijn geclassificeerd als F, die voor 2028 is gepland
- De capaciteit van de nieuwbouwsector om de productie te herstarten ondanks zware grond- en regelgevingsbeperkingen
De Franse vastgoedmarkt doorloopt een fase van consolidatie na de sterke schommelingen die tussen 2021 en 2024 zijn waargenomen. De territoriale ongelijkheden zullen naar verwachting in de komende maanden blijven toenemen, en de terugkeer naar een historisch evenwicht op de volumes garandeert geen snelle herstart van de prijzen.