Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2024 verzeichnete einen deutlichen Rückgang der Transaktionen, mit etwa 750.000 unterzeichneten Verträgen laut den Notaren von Frankreich. Diese Kontraktion geht einher mit einer Anpassung der Preise und einer Umstrukturierung des Kaufverhaltens, bedingt durch die nach wie vor hohen Kreditkosten und die verschärften energetischen Anforderungen an den bestehenden Bestand.
Alter Immobilienmarkt: Eine Korrektur, die nicht alle Regionen gleich betrifft
Der Rückgang der Transaktionen im Jahr 2024 traf das Territorium nicht gleichmäßig. Die großen Metropolen erlebten sehr unterschiedliche Dynamiken im Vergleich zu ländlichen oder peri-urbanen Gebieten. In Paris und mehreren regionalen Hauptstädten erreichte die Preiskorrektur signifikante Niveaus, während einige Märkte in mittelgroßen Städten dank einer lokalen Nachfrage, die durch noch erschwingliche Preise unterstützt wird, besser widerstanden.
Diese territoriale Diskrepanz veranschaulicht ein Phänomen, das die Notare mittlerweile als Immobilienmarkt mit zwei Geschwindigkeiten bezeichnen. Immobilien in angespannten Gebieten stehen unter dem doppelten Druck von restriktiven Kreditkosten und historisch hohen Preisen, was die Erstkäufer bremst. Im Gegensatz dazu ziehen die Bereiche, in denen der Preis pro Quadratmeter moderat bleibt, weiterhin Käufer an, insbesondere Haushalte, die nach Wohnfläche suchen.
Die Daten, die in den Nachrichten der Website Trend Immo veröffentlicht wurden, bestätigen diese geografische Fragmentierung, die die Strategien für Investitionen in Mietobjekte sowie für den Erwerb von Eigentum neu gestaltet.
Kreditkosten im Jahr 2024: Der Faktor, der die Nachfrage gebremst hat
Nach dem brutalen Anstieg, der 2022 begann, stabilisierten sich die Kreditkosten im Jahr 2024, ohne jedoch auf ein günstiges Niveau zurückzukehren. Diese Stagnation wirkte sich direkt auf die Kreditaufnahmefähigkeit der Haushalte aus und reduzierte mechanisch die Anzahl der realisierten Projekte.
Die Kaufkraft im Immobilienbereich, berechnet in finanzierbarer Fläche für ein gegebenes Einkommen, setzte sich in den meisten großen Ballungsräumen fort. Für dasselbe monatliche Rückzahlungsbudget konnte ein Kreditnehmer deutlich weniger Quadratmeter erwerben als 2021.
Die Fachleute der Branche beobachteten eine Verlagerung der Nachfrage auf günstigere Immobilien oder sekundäre Standorte. Dieses Phänomen nährte die geografische Umverteilung der Transaktionen, die weiter oben erwähnt wurde, während es gleichzeitig den Druck auf den Mietmarkt in den Gebieten aufrechterhielt, in denen der Kauf unerreichbar wurde.
Energetische Regulierung und Mietverbot für energetisch ineffiziente Wohnungen
Das Jahr 2024 markierte einen Schritt in der Umsetzung des Gesetzes über Klima und Resilienz, mit dem Verbot der Vermietung von Wohnungen, die im energetischen Leistungsdiagnose (DPE) als G eingestuft sind. Diese Maßnahme hatte konkrete Auswirkungen auf den Markt:
- Vermieter haben Immobilien verkauft, die sie nicht mehr vermieten konnten, was das Angebot in bestimmten Segmenten des alten Marktes erhöhte
- Die Kosten für energetische Renovierungsarbeiten belasteten die Entscheidungen der Investoren, die manchmal lieber auf bereits konforme Immobilien zurückgriffen
- Der grüne Wert von Wohnungen, das heißt der Preisunterschied zwischen einer energetisch leistungsfähigen Immobilie und einer energetisch ineffizienten, hat sich in mehreren Regionen verstärkt
Diese Abwertung im Zusammenhang mit dem DPE erreicht mittlerweile ein Niveau, das sich tatsächlich auf die Verhandlungen auswirkt. Käufer berücksichtigen systematisch die geschätzten Kosten der Arbeiten in ihren Kaufangeboten, was die Preise für energetisch ineffiziente Immobilien weit über dem Marktdurchschnitt drückt.
Neubau: Ein strukturell rückläufiges Angebot
Der Neubau litt auch im Jahr 2024 weiter. Die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen und der Baubeginne setzte ihren Rückgang fort und verlängerte einen Trend, der in den Vorjahren begonnen hatte. Die Entwickler sehen sich steigenden Baukosten, einer Verknappung des verfügbaren Baulands und einer durch die Kreditbedingungen geschwächten Nachfrage gegenüber.
Das geplante Ende des Pinel-Systems belastete ebenfalls das Segment der Investitionen in Neubauten. Ohne vergleichbare steuerliche Anreize haben sich private Investoren weitgehend von diesem Markt abgewandt, was das Volumen der Reservierungen bei den Entwicklern entsprechend reduzierte.
Perspektiven 2025-2026: Normalisierung statt kräftige Erholung
Die aktuellsten Daten, die von den Notaren von Frankreich in ihrem Konjunkturbericht für das erste Quartal 2026 veröffentlicht wurden, beschreiben keinen spektakulären Aufschwung. Die Preise für Bestandsimmobilien zeigen eine nahezu stabile Entwicklung über ein Jahr, bei etwa +0,1 bis +0,2 %, und die unterzeichneten Vorverträge lassen auf einen leichten Rückgang im Sommer 2026 schließen, in der Größenordnung von -0,2 bis -0,6 %.
Die Notare sprechen von einer Normalisierung der Aktivität statt von einer Erholung. Die Transaktionsvolumina steigen allmählich seit dem Tiefpunkt im September 2024, bleiben jedoch unter den Niveaus, die vor der Überhitzungsphase festgestellt wurden. Wohnungen scheinen in Bezug auf die Preise etwas widerstandsfähiger zu sein als Häuser.
Mehrere Faktoren bestimmen die weitere Entwicklung:
- Die Entwicklung der Leitzinsen der Europäischen Zentralbank, die die Kreditbedingungen allmählich lockern könnte
- Das tatsächliche Ausmaß der energetischen Renovierungen, die von den Vermietern durchgeführt werden, angesichts des Zeitplans für das Verbot von Wohnungen der Klasse F, das für 2028 vorgesehen ist
- Die Fähigkeit des Neubausektors, die Produktion trotz schwerwiegender Flächen- und Regulierungsbeschränkungen wieder anzukurbeln
Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Konsolidierung nach den starken Schwankungen, die zwischen 2021 und 2024 beobachtet wurden. Die territorialen Disparitäten dürften sich in den kommenden Monaten weiterhin verstärken, und die Rückkehr zu einem historischen Gleichgewicht bei den Volumina garantiert keinen schnellen Anstieg der Preise.