Il mercato immobiliare francese nel 2024 ha registrato un forte calo del numero di transazioni, con circa 750 000 atti firmati secondo i Notai di Francia. Questa contrazione è accompagnata da un aggiustamento dei prezzi e da una ristrutturazione dei comportamenti d’acquisto, sotto l’effetto congiunto dei tassi di credito ancora elevati e del rafforzamento delle esigenze energetiche sul parco esistente.
Mercato immobiliare esistente: una correzione che non colpisce tutti i territori allo stesso modo
Il calo delle transazioni nel 2024 non ha colpito uniformemente il territorio. Le grandi metropoli hanno vissuto dinamiche molto diverse rispetto alle zone rurali o periurbane. A Parigi e in diverse capitali regionali, la correzione dei prezzi ha raggiunto livelli significativi, mentre alcuni mercati di città medie hanno resistito meglio grazie a una domanda locale sostenuta da prezzi ancora accessibili.
Questo scostamento territoriale illustra un fenomeno che i notai definiscono ormai mercato immobiliare a due velocità. Gli immobili situati in zone tese subiscono la doppia pressione di tassi di credito restrittivi e di prezzi storicamente alti, il che frena i primi acquirenti. Al contrario, i settori dove il prezzo al metro quadrato rimane moderato continuano ad attrarre acquirenti, in particolare famiglie in cerca di superficie abitabile.
I dati pubblicati nelle notizie del sito Trend Immo confermano questa frammentazione geografica, che ridisegna le strategie di investimento locativo come di accesso alla proprietà.
Tassi di credito immobiliare nel 2024: il fattore che ha frenato la domanda
Dopo l’aumento brusco iniziato nel 2022, i tassi di credito immobiliare si sono stabilizzati nel corso dell’anno 2024 senza però tornare a livelli favorevoli. Questa stagnazione ha pesato direttamente sulla capacità di indebitamento delle famiglie, riducendo meccanicamente il numero di progetti concretizzati.
Il potere d’acquisto immobiliare, calcolato in superficie finanziabile per un reddito dato, ha continuato a contrarsi nella maggior parte delle grandi agglomerazioni. Per un medesimo budget mensile di rimborso, un mutuatario poteva acquistare sensibilmente meno metri quadrati rispetto al 2021.
I professionisti del settore hanno osservato un spostamento della domanda verso beni meno costosi o localizzazioni secondarie. Questo fenomeno ha alimentato la redistribuzione geografica delle transazioni menzionata in precedenza, mantenendo nel contempo una pressione sul mercato locativo nelle zone dove l’acquisto diventava fuori portata.
Regolamentazione energetica e divieto di affitto delle abitazioni inefficienti
Il 2024 ha segnato una tappa nell’applicazione della legge Clima e Resilienza, con il divieto di affitto degli alloggi classificati G secondo il diagnostic di prestazione energetica (DPE). Questa misura ha avuto ripercussioni concrete sul mercato:
- Proprietari locatori hanno messo in vendita beni che non potevano più affittare, aumentando l’offerta in alcuni segmenti del mercato esistente
- Il costo dei lavori di ristrutturazione energetica ha pesato sulle scelte degli investitori, che talvolta hanno preferito orientarsi verso beni già conformi
- Il valore verde degli alloggi, cioè la differenza di prezzo tra un bene energeticamente efficiente e una casa inefficiente, si è accentuato in diverse regioni
Questa deprezzamento legato al DPE raggiunge ora un livello che pesa realmente sulle trattative. Gli acquirenti integrano sistematicamente il costo stimato dei lavori nelle loro offerte d’acquisto, il che spinge i prezzi delle case inefficienti a scendere ben al di sotto della media del mercato.
Immobiliare nuovo: un’offerta in calo strutturale
La costruzione nuova ha continuato a soffrire nel 2024. Il numero di permessi di costruzione rilasciati e di cantieri avviati ha continuato a diminuire, prolungando una tendenza iniziata negli anni precedenti. I promotori affrontano l’aumento dei costi di costruzione, la scarsità di terreni disponibili e una domanda indebolita dalle condizioni di credito.
La fine programmata del dispositivo Pinel ha anche pesato sul segmento dell’investimento locativo nel nuovo. Senze incentivi fiscali comparabili, gli investitori privati si sono ampiamente allontanati da questo mercato, riducendo di conseguenza il volume delle prenotazioni presso i promotori.
Prospettive 2025-2026: normalizzazione piuttosto che ripresa netta
I dati più recenti pubblicati dai Notai di Francia nella loro nota congiunturale del primo trimestre 2026 non descrivono un rimbalzo spettacolare. I prezzi dell’usato mostrano una quasi stabilità su base annua, intorno a +0,1 a +0,2 %, e i pre-contratti firmati lasciano presagire un leggero calo nell’estate 2026, dell’ordine di -0,2 a -0,6 %.
I notai parlano di normalizzazione dell’attività piuttosto che di ripresa. I volumi delle transazioni stanno risalendo progressivamente dal minimo di settembre 2024, ma rimangono al di sotto dei livelli riscontrati prima del periodo di surriscaldamento. Gli appartamenti sembrano leggermente più resilienti delle case dal punto di vista dei prezzi.
Vari fattori condizionano il futuro:
- L’evoluzione dei tassi direttivi della Banca centrale europea, che potrebbe allentare progressivamente le condizioni di credito
- L’ampiezza reale delle ristrutturazioni energetiche intraprese dai proprietari locatori, di fronte al calendario di divieto degli alloggi classificati F previsto per il 2028
- La capacità del settore della costruzione nuova di rilanciare la produzione nonostante pesanti vincoli fondiari e normativi
Il mercato immobiliare francese sta attraversando una fase di consolidamento dopo le forti variazioni osservate tra il 2021 e il 2024. Le disparità territoriali dovrebbero continuare a manifestarsi nei prossimi mesi, e il ritorno a una zona di equilibrio storico sui volumi non garantisce una ripresa rapida dei prezzi.