Le marché immobilier français en 2024 a enregistré un recul marqué du nombre de transactions, avec environ 750 000 actes signés selon les Notaires de France. Cette contraction s’accompagne d’un ajustement des prix et d’une recomposition des comportements d’achat, sous l’effet conjugué des taux de crédit encore élevés et du renforcement des exigences énergétiques sur le parc existant.
Marché immobilier ancien : une correction qui ne touche pas tous les territoires de la même façon
La baisse des transactions en 2024 n’a pas frappé uniformément le territoire. Les grandes métropoles ont connu des dynamiques très différentes des zones rurales ou périurbaines. À Paris et dans plusieurs capitales régionales, la correction des prix a atteint des niveaux significatifs, alors que certains marchés de villes moyennes ont mieux résisté grâce à une demande locale soutenue par des prix encore accessibles.
Ce décalage territorial illustre un phénomène que les notaires qualifient désormais de marché immobilier à deux vitesses. Les biens situés dans des zones tendues subissent la double pression de taux de crédit restrictifs et de prix historiquement hauts, ce qui freine les primo-accédants. En revanche, les secteurs où le prix au mètre carré reste modéré continuent d’attirer des acheteurs, notamment des ménages en quête de surface habitable.
Les données publiées dans les actualités du site Trend Immo confirment cette fragmentation géographique, qui redessine les stratégies d’investissement locatif comme d’accession à la propriété.
Taux de crédit immobilier en 2024 : le facteur qui a bridé la demande
Après la hausse brutale amorcée en 2022, les taux de crédit immobilier se sont stabilisés au cours de l’année 2024 sans pour autant revenir à des niveaux favorables. Cette stagnation a pesé directement sur la capacité d’emprunt des ménages, réduisant mécaniquement le nombre de projets concrétisés.
Le pouvoir d’achat immobilier, calculé en surface finançable pour un revenu donné, a continué de se contracter dans la plupart des grandes agglomérations. Pour un même budget mensuel de remboursement, un emprunteur pouvait acquérir sensiblement moins de mètres carrés qu’en 2021.
Les professionnels du secteur ont observé un report de la demande vers des biens moins chers ou des localisations secondaires. Ce phénomène a alimenté la redistribution géographique des transactions évoquée plus haut, tout en maintenant une pression sur le marché locatif dans les zones où l’achat devenait hors de portée.
Réglementation énergétique et interdiction de location des passoires thermiques
L’année 2024 a marqué une étape dans l’application de la loi Climat et Résilience, avec l’interdiction de mise en location des logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette mesure a eu des répercussions concrètes sur le marché :
- Des propriétaires bailleurs ont mis en vente des biens qu’ils ne pouvaient plus louer, augmentant l’offre dans certains segments du marché ancien
- Le coût des travaux de rénovation énergétique a pesé sur les arbitrages des investisseurs, qui ont parfois préféré se tourner vers des biens déjà conformes
- La valeur verte des logements, c’est-à-dire la différence de prix entre un bien performant énergétiquement et une passoire thermique, s’est accentuée dans plusieurs régions
Cette décote liée au DPE atteint désormais un niveau qui pèse réellement sur les négociations. Les acquéreurs intègrent systématiquement le coût estimé des travaux dans leurs offres d’achat, ce qui pousse les prix des passoires thermiques à la baisse bien au-delà de la moyenne du marché.
Immobilier neuf : une offre en recul structurel
La construction neuve a continué de souffrir en 2024. Le nombre de permis de construire délivrés et de mises en chantier a poursuivi sa baisse, prolongeant une tendance amorcée les années précédentes. Les promoteurs font face à la hausse des coûts de construction, à la raréfaction du foncier disponible et à une demande affaiblie par les conditions de crédit.
La fin programmée du dispositif Pinel a également pesé sur le segment de l’investissement locatif dans le neuf. Sans incitation fiscale comparable, les investisseurs particuliers se sont largement détournés de ce marché, réduisant d’autant le volume de réservations auprès des promoteurs.
Perspectives 2025-2026 : normalisation plutôt que reprise franche
Les données les plus récentes publiées par les Notaires de France dans leur note de conjoncture du premier trimestre 2026 ne décrivent pas un rebond spectaculaire. Les prix de l’ancien affichent une quasi-stabilité sur un an, autour de +0,1 à +0,2 %, et les avant-contrats signés laissent anticiper une légère baisse à l’été 2026, de l’ordre de -0,2 à -0,6 %.
Les notaires parlent de normalisation de l’activité plutôt que de reprise. Les volumes de transactions remontent progressivement depuis le creux de septembre 2024, mais restent en dessous des niveaux constatés avant la période de surchauffe. Les appartements semblent légèrement plus résilients que les maisons sur le plan des prix.
Plusieurs facteurs conditionnent la suite :
- L’évolution des taux directeurs de la Banque centrale européenne, qui pourrait desserrer progressivement les conditions de crédit
- L’ampleur réelle des rénovations énergétiques engagées par les propriétaires bailleurs, face au calendrier d’interdiction des logements classés F prévu pour 2028
- La capacité du secteur de la construction neuve à relancer la production malgré des contraintes foncières et réglementaires lourdes
Le marché immobilier français traverse une phase de consolidation après les fortes variations observées entre 2021 et 2024. Les disparités territoriales devraient continuer de s’affirmer dans les mois à venir, et le retour à une zone d’équilibre historique sur les volumes ne garantit pas un redémarrage rapide des prix.